南京市进一步深化住房制度改革的实施方案
宁政发〔1998〕278号
为进一步深化我市住房制度改革，加快住房建设，促进经济发展，满足城镇居民日益增长的住房需求，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）和《省政府批转省房改领导小组关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》（苏政发〔1998〕89号）精神，结合我市实际，制定本方案。
一、指导思想、目标和基本原则
（一）深化住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促进住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
（二）深化住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，完善我市新房新制度，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房和普通居民住宅为主的住房供应体系；发展和完善住房金融服务体系；培育和规范房地产二、三级市场。
（三）深化住房制度改革的基本原则是：坚持在国家和省政府统一政策目标指导下，结合实际，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度，老房老办法”，积极稳妥，综合配套。
二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
（四）在我市1997年7月13日实行新房新制度的基础上，从1998年12月1日起，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。住房分配货币化的主要形式包括：职工工资中的住房消费含量、住房公积金、住房补贴。职工解决住房主要由个人购买，购房资金来源有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款，以及财政拨款和单位原有住房建设资金可以转化的住房补贴。住房补贴主要包括：租金补贴、购房补贴、工龄补贴。
（五）本市十区范围内，原有住房建设资金相对稳定，且可转化为住房补贴的国家机关、社会团体、企事业单位，对无房和住房面积未达到规定标准（见附表一）的职工均可发放购房补贴。购房补贴由夫妇双方所在工作单位按职工本人应享受的住房面积标准分别计发。
1．1998年11月30日以前参加工作的无房职工，购房时按规定面积标准全额计发购房补贴；住房面积未达到规定标准的，新购住房时按规定面积标准与原住房面积的差额计发购房补贴。
（1）职工购房补贴额为每平方米建筑面积补贴额与补贴面积之积。市政府将适时公布每平方米建筑面积补贴标准。1998年度每平方米建筑面积补贴额为610元。
（2）工作年限在25年以上（含25年）的职工，其购房补贴在购房时一次性全额发放。未满25年的职工按实际工作年限发放，剩余年限的补贴作为借支，在今后工作年限内逐年抵扣。
（3）工作年限未满25年的购房职工调离、辞职的，借支余额由新调入单位或职工本人在离开时一次性归还。
2．1998年12月1日以后参加工作的职工，由所在单位逐月发给住房补贴。补贴额为职工月工资额（基数同缴存住房公积金的基数）与住房补贴率之积。市政府将适时公布住房补贴。1998年度住房补贴率为16％（不含公积金，不再另发租金补贴）。职工住房月补贴额随职工工资基数变动逐年调整。
（六）有条件的单位可给予购房职工发放工龄补贴，工龄补贴额为职工家庭每平方米建筑面积负担价、年工龄补贴率（0.6％）、1992年前的工龄和购房补贴面积四项之积。市政府将适时公布职工家庭负担价标准。1998年度为每平方米建筑面积1180元。
（七）实行住房分配货币化的单位要建立购房补贴、工龄补贴的申请、审批、发放和使用管理制度。要认真搞好住房调查，按公正合理原则确定发放对象。单位向职工发放购房补贴、工龄补贴，须报市房改办审批。
（八）职工的购房补贴、工龄补贴资金主要从财政拨款和单位原住房建设资金渠道中统筹解决，逐月发放的住房补贴列入职工工资渠道解决。各级财政和各单位要做好年度住房补贴资金的预算（计划）、核定、划转工作。
三、完善住房公积金制度，强化住房基金管理
（九）从1998年7月1日起住房公积金缴存基数按职工1997年月平均工资核定，为操作简便，职工和单位的月缴存额在1997年度的基础上分别增长10％。
（十）南京市住房基金管理中心（以下简称“中心”）要建立健全职工个人住房公积金帐户，进一步提高住房公积金的归集率，按照“公积金管理小组决策、‘中心’运作、银行专户、财政监督”的原则，继续加强住房公积金的管理。有关承办银行要为“中心”提供良好的服务。
（十一）积极抓好三资企业中方职工住房公积金的缴存，逐步建立民营、私营企业住房公积金制度，加快住房公积金的立法，使其制度化、法治化。
（十二）住房公积金主要用于职工购买、建造、大修住房贷款，逐步减少直至停止对单位的建房贷款。
（十三）职工的住房公积金可用于偿还个人住房公积金抵押贷款本息，按年支取冲减；职工住房在规定面积标准内的租金支出，超过职工家庭月平均工资收入10％以上部分，经本人申请，单位核定，“中心”批准，可用该职工和配偶的住房公积金，按年支付。
（十四）单位须将逐月发放给职工的住房补贴存入“中心”在受托商业银行设立的职工个人住房补贴帐户。按住房公积金原则进行管理和使用。职工在新购住房或退休时支取。新购住房的，由个人申请，单位核定，“中心”批准，通过转帐方式划入售房单位；退休的，直接支付给个人。
（十五）对全市已售公有住房售房款和共用部位、共用设施设备的维修基金，实行统一管理，专户存储，专款专用。
四、建立以经济适用住房和普通居民住宅为主的住房供应体系
（十六）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭可租赁政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房和普通居民住宅；其他收入高的家庭按市场价购买、租赁商品住房。
家庭人均月收入在140元以下的为最低收入家庭；家庭年收入5万元或三人以上家庭人均年收入1.66万元以上的为其他收入高的家庭；其余为中低收入家庭。
（十七）调整住房投资结构，发展经济适用住房。经济适用住房由政府统一组织建设，对建设用地实行行政划拨，并优先保证。计划、建设、规划、房产、国土、税务、金融等部门要在政策上予以扶持。
（十八）经济适用住房的开发建设要实行招、投标制度，用竞争方式确定施工建设单位。加强成本管理和监控，努力降低造价。严格竣工验收制度，推行住房质量保证书制度，确保住宅工程质量。
（十九）新建的经济适用住房出售价格由市物价局按照保本微利的原则确定。其成本价构成包括：征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套工程费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素。利润控制在3％以下。
（二十）廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府和单位出资兴建。廉租住房租金由市物价局会同市房产管理局制定，报请市政府批准后公布。
（二十一）中低收入家庭需购买经济适用住房的，向所在单位（无工作单位向所在街道）提出申请，经其初审后，报上一级复审，经市安居办批准，直接到经济适用住房开发建设单位购买。
最低收入家庭需租赁廉租住房的，向认定其最低收入家庭的市民政局或市总工会提出申请，经其复审后，报市安居办批准，视廉租住房房源情况酌情安置。
（二十二）允许旧城以外的有条件的企事业单位利用自用土地，在符合规划的前提下，集资、合作建设职工住宅，解决本单位职工的住房。鼓励有条件的房地产开发企业增加长期投资，向社会出租商品住房，拓宽解决职工住房的渠道。
（二十三）城市房屋拆迁安置要与深化住房制度改革相结合，原则上实行货币化安置。
（二十四）加快改革现行的住房维修管理体制，建立专业化、社会化、市场化的管理方式。新建住宅小区、经济适用住房小区要全面推行物业管理，规模物业管理行为，引入竞争机制，确保管理维修基金到位，提高综合服务水平，切实搞好住房维修和小区环境管理，解除居民的后顾之忧。
五、发展和完善住房金融服务体系
（二十五）所有商业银行要开办个人住房贷款业务。扩大个人住房贷款的发放范围，取消个人住房贷款的规模限制，适当放宽贷款期限。
（二十六）鼓励商业银行发放经济适用住房的开发建设贷款。商业银行在规定的资产负债比例范围内，应当优先安排经济适用住房的开发建设贷款。
（二十七）扩大住房公积金贷款范围。职工购买公有住房、经济适用住房（安居房）、商品房，凡具备贷款及抵押条件的，均可享受住房公积金贷款。
（二十八）发展完善住房公积金贷款与有关商业银行自营性住房贷款相结合的组合贷款业务。
（二十九）完善房地产抵押登记制度，发展住房贷款担保、保险。个人住房贷款的担保，可采用抵押、保证等方式，也可由专门的担保公司提供担保。
（三十）鼓励成立房地产咨询、估价、担保、置业以及相关法律服务等中介机构及公司。
六、培育和规范房地产二、三级市场
（三十一）要集中力量对职工家庭进行住房普查登记，清理和纠正房改中购买公有住房的违纪违规行为，建立职工个人档案，严格上市交易审批手续。
（三十二）对已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度。职工按房改政策购买的公有住房（以下称已购住房），在付清房款，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，经夫妇双方工作单位和原售房单位审核，市房改办批准，即可上市交易。交易行为包括买卖、交换、抵押、租赁等。
（三十三）已购住房已列入城市规划拆迁改造范围的，已改变使用性质的，因上市交易造成家庭成员住房困难的，违反政策规定购买的，校园内不能分割及封闭管理的，以及市政府规定不得上市交易的，不得上市交易；正处（县）级以上领导干部和相应职级企事业单位领导干部购买的住房（均含相应职级的离退休干部，以及用子女名义购买的领导干部的住房），暂缓上市交易。
（三十四）已购住房上市交易应以改善居住条件为目的。出售已购住房时，除依法纳税外，须补缴土地受益金；出售已购住房又购买新自住房的，税费给予适当减免。
（三十五）已购住房上市交易后，其共用部位、共用设施设备的维修管理责任和维修基金管理方式不变。买卖双方要与责任单位办理管理责任和维修基金的交接手续。
（三十六）尽快建立健全统一、规范的住房二、三级市场，规范交易行为，统一税收政策，发展和规范房地产中介服务。有关部门要做好管理和服务工作，确保住房二、三级市场的健康发展。
七、进一步深化现有公有住房的改革
（三十七）继续推进公有住房租金改革。从1998年12月1日起，全市公有住房租金上调20％左右，其中砖混一等公有住房租金由每平方米使用面积1.30元调为1.60元，市政府规定暂不出售范围内的砖混一等公有住房租金每平方米使用面积调为1.45元。
1998年11月30日以前参加工作的职工，从调租当月起，按1997年月平均工资或月离退休工资基数的2.5％计发租金补贴，原发放的住房补贴同时取消。1998年度租金补贴额小于1997年度的，维持原补贴额不变。
经民政部门认定的社会救济户（对象）、非在职优抚户（对象）和生活保障线以下的职工家庭，经市总工会认定的特困企业的特困职工家庭，以及离退休职工家庭仍执行宁政发〔1997〕168号文规定的租金减免政策。1998年11月30日以前办理离退休手续的职工，按宁房改〔1996〕7号文规定办理租金减免手续。
（三十八）继续稳步出售公有住房。从1998年12月1日起，出售公有住房成本价上调3％，即砖混一等住房每平方米建筑面积为820元，砖混二等住房为740元；现住房折扣率调整为2％，一次性付款折扣率调整为8％，其他折扣和调节因素不变。
职工购买公有住房按规定的购房面积标准（见附表二）执行。低于购房面积标准下限（含下限）的按房改成本价享受政策折扣计价；购房面积在下限与上限之间（含上限）的按房改成本价不享受政策折扣计价；购房面积超过上限的按市场价计价。
从1998年12月1日起，出售公有住房和集资建房的单位，按届时房改成本价的6％（高层为8％）、购房职工按1％提取共用部位、共用设施设备的维修基金。
八、完善新房新制度，做好政策衔接
（三十九）1998年底以前开工建设，并于1999年底以前竣工交付使用的住房，既可以按照《南京市深化住房制度改革方案》（南京市人民政府令第47号）、《南京市实行新房新制度暂行规定》（宁政发〔1997〕83号，以下简称《新房新制度》）的规定向职工出售，也可按照本方案的规定由职工购买。建房面积标准仍按《省委办公厅、省政府办公厅关于印发〈党政机关干部职工住宅建设、分配、修缮和使用管理暂行规定〉的通知》（苏办〔1997〕140号）文件规定执行。
（四十）目前暂不具备住房分配货币化条件的企事业单位，从1998年12月1日起，必须停止住房实物分配，积极创造条件，逐步实行住房分配货币化。住房建设资金不足的单位，对1998年11月30日以前参加工作的职工，也可以低于本方案规定的标准发放购房补贴和工龄补贴；对1998年12月1日以后参加工作的职工，也可暂缓逐月发放住房补贴，待有条件时再予补发。单位对购买经济适用住房的职工，要按《新房新制度》的规定给予购房补贴，补贴额不得高于本方案规定的购房补贴和工龄补贴。单位在自用土地上建设职工住宅向职工出售的，职工实际支付房价不得低于届时职工家庭负担价。
以上单位须制定具体方案，经职代会通过，报市房改办批准后实施。
（四十一）职工购买公有住房支付房款面积按国家建设部《关于印发〈商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则〉（试行）的通知》（建房〔1995〕517号）规定测算。根据市住房制度改革领导小组《关于进一步做好出售公有住房工作的通知》（宁房改〔1996〕5号）规定，以使用面积乘以1．4系数测算的付款面积与房屋权证面积不一致的，支付的房款互不找贴。
（四十二）职工已购住房建筑面积低于其住房面积标准10平方米以内（含10平方米），或购房时间不满两年的，不予换购。一个家庭限定换购一次。职工换购住房按本方案规定购买新房，原购住房以不低于届时房改成本价享受政策折扣计价，由提供新房的单位购回，按本方案规定，向符合分房条件的职工出售。
九、加强领导，精心组织，积极稳妥地推进住房制度改革
（四十三）各区、县人民政府、各部门、各单位要认真加强对房改工作的领导，认真组织实施，切实抓好本地区、本系统、本单位的住房制度改革工作。
（四十四）各级纪检、监察部门，要严肃房改纪律，加强监督检查。严肃查处新一轮房改中出现的违规违纪行为，防止出现新的分配不公。对于少数职工利用职权多占住房、低价超标购房、以房谋私的，要坚决查处，及时纠正，并追究当事人、有关责任人的责任。
（四十五）加强房改的舆论宣传。各级宣传、房改部门要加大房改宣传力度，针对本方案政策性强、力度大的特点，积极引导职工树立住房新观念。
（四十六）市属五县参照本方案制定实施方案，经市房改办审核，报省政府批准后实施。
（四十七）本方案由南京市住房制度改革办公室负责解释。
附表一：购房补贴面积标准：
一般干部、职工为75平方米；
科级干部为90平方米；
处级干部为110平方米；
厅局级干部为135平方米。
（以上面积指建筑面积）
（四十八）本方案自公布之日起施行。原有的有关政策和规定凡与本方案不一致的，一律以本方案为准。
附表二：购房控制面积标准：
一般干部、职工为65—85平方米；
科级干部为75—100平方米；
处级干部为90—120平方米；
厅局级干部为130—150平方米。
（以上面积指建筑面积）
